Asuntokaupoista

[Henkka #2283]

Toistaiseksi kantakaupunki alkoi tympimään sen verran, että jo pidempään kytenyt ajatus isommasta vapaan maailman tilasta ympärillä lähti roihuun. Elikkäs rivari, paritalo tai omakotitalo on haussa. Muutama viikko on tullut selattua intensiivisesti ja katsottuja näyttöjä jo useampi kymmenen.
Kuulemma on hyvä aika ostaa ja huono myydä, nykyinen on tämän hetken suunnitelman mukaan tarkoitus pistää vuokralle.

No, hyvä aika ostaa. Jotenkin tuntuu, että säällisten yhteyksien varrelta pks-alueelta ei tarjontaa nyt aivan ylenmäärin ole, ehkei pistetä myyntiin, kun ei ole hyvä aika myydä?
Ja nuo yhteydet, itse pärjäisin oikein hyvin pelkällä yksityisautolla, mutta tässä pitää huomioida myös kortittoman halut. Töihin pitäisi päästä kantakaupunkiin. Elikkäs metsätien varrelta Klaukkalasta ei ole vaihtoehtojen listalla.

Sitten oikestaan siihen tämän kirjoittamisen pointtiin. Hyvin voisi kirjoittaa myös topikeihin Ihmettelyketju tai Vitutusketjuun.
Jo useamman viikon on melko tosissaan tehty kauppaa 70-luvun rivarista pienestä yhtiöstä. On isoine ikkunoineen jne jotenkin ostajien silmään oikein sopiva. Paikalla on käyty kahdesti, materiaalia selattu ja muuten viestitty. Välittäjän tekemän ilmoituksen perusteella kuntoluokka on tyydyttävä eli priimaa ei ole edes odotuksissa. Ainoa mainittu remonttitarve on kylpyosasto ja "muutaman tonnin" kattoremontti. Muuten annetaan ymmärtää, ettei isompia ole. Toki uima-allas on koneistoa lukuun ottamatta alkuperäinen, joten "fiksu" ostaja varautuu sen osalta remontteihin jatkossa. Viimeaikaista varsinaista kuntotutkimusta ei ole, homekoira on käynyt haistelemassa vuonna 2020 ilman isompia huomioita.

Mutta sitten itseä hiukan askarruttaviin juttuihin. Joka kohden monissa yhteyksissä rakennuksiin liittyen varoiteltu/muistuteltu salaojitus ja sokkelirakenne on tässä pitkälti hämärän peitossa. Kohteessa on pahamaineinen jonkinlainen piilosokkelirakenne. Tästä kysyttäessä potentiaalisille ostajille on tarjottu 30 vuotta vanhoja asiakirjoja, joissa silloinen osakeyhtiön hallitus on kirjoituskoneella listannut sitä sun tätä tehdyn, myös mainitun rakenneosan osalta. Tarkemmissa selvittelyissä ilmeni, että tätä kohtaa koskevat tarkastukset ja remontit onkin tehty yhtiön täysin toiseen asuntoon. Itse pidän tätä asiakirjojen esittämismenettelyä jo melko vakavana, oli vahinko tai ei.
Lisäksi tämän asunnon ulkopinnasta on muutamia tiiliä lähes irtoamispisteessä, niin ikään ei mainintaa ilmoituksessa. Kysyttäessä "Ne kuuluu yhtiölle". Mutta mutta, yhtiössä on vain muutama asunto, niin pitkälti kustannukset ovat ihan omassa piikissä, sen lisäksi että hyvässä lykyssä remontin tekemisestä pitää vääntää muiden osakkaiden kanssa, koska on yhtiön hallitsemalla alueella.
Lisäksi tekemistä riittäisi ilmanvaihdon uusimisessa, osa ikkunoista on alkuperäisiä ja karmit aivan loppu. Ei mainintaa ilmoituksessa. Lisäksi sisällä mm. sisäovien vaihto ym ym. Eli oman käsityksen mukaan ns. tekemistä riittäisi.

No, ollaan pysytty kiinnostuneina ja kerrottu, että tietyn suuruusluokan tarjous (vain noin -15% pyynnistä) voidaan tehdä, jos myyjä ottaa lusikan siihen oikeaan käteen ja teettää kunnon kuntotutkimuksen. Jos selvityksessä ei löydy akuutteja vaurioita pohjasta, kaikki loppu skeida otettaisiin vaivaksemme.
Välittäjältä/myyjältä tulleen vastauksen mukaan pitäisi tehdä tarjous ja maksaa puolet kuntotutkimuksesta.
Sen ymmärrän, että noin se varmasti mieluusti myyjän puolelta menisi ja lienee jonkinlainen "normaali" menettely alalla. Mutta, kun on osoitettu, että ilmoitus on lähestulkoon virheellinen, ostajille on tarjottu vääriä asiakirjoja oikeana ja on lähestulkoon ilmeistä, ettei jo syntyjänsä virheellisenä pidetylle salaoja/piilosokkelisysteemille ole tehty mitään yli viiteenkymmeneen vuoteen, niin mielestäni ei oikein olla enää "normaalin" menettelyn puitteissa. Ja saahan sitä olla myymättä, jos siltä tuntuu. Harmittaa vaan, että kohde on sinänsä kiinnostava ja sen eteen olisi valmis näkemään ison vaivan. Mutta ilman että purkukuntoisen hinnalla saisi, en minäkään lähtisi satoja tuhansia maksamaan jostain, jonka pohjaa vedet ja routa ovat moukaroineet pahimmassa tapauksessa vuosikymmenten ajan.

Ja vielä se, että tuntumaksi on muodostunut, että reilusti yli 50%:ssa myytävistä kohteista saa ajantasaisen laajan kuntotarkastusraportin vain ilmoittamalla sähköpostiosoitteensa.

Kunhan kirjoitin, kiva jos jaksoit silmäillä.

[aero]

Lisäksi tämän asunnon ulkopinnasta on muutamia tiiliä lähes irtoamispisteessä, niin ikään ei mainintaa ilmoituksessa. Kysyttäessä "Ne kuuluu yhtiölle".

Jos tämä tulee välittäjältä, se on ehkä ymmärrettävissä. Jos tämä tulee myyjältä, niin se kertoo suoraan että ei ole ymmärretty sitä, että yhtiön rahat tulee osakkailta ja todennäköisesti ylläpitokiinnostus yhtiölle kuuluviin asioihin on ollut sen verran vähäistä, että minä katsoisin hyyyvin vakavalla ilmeellä seuraavaa kämppää tai massiivista hintaneuvotelua.

Ja joo, varmaan olisi hyvä aika ostaa ja huono myydä. Se vähä mitä ite oon seurannut niin tuntuu siltä että taloustilanteen heiketessä ei ole kuitenkaan käynyt ihan niin, että hinnat laskisi, vaan myyntiajat pitenee ja pistetään tosiaan vähemmän myyntiin.

[Henkka #2283]

^Tottapa tuo.
Mainittu esitettiin välittäjän viestissä, joka alkoi johdannolla: "Keskustelin myyjän kanssa...". Tiedä sitten.

Yhtiöjärjestyksessä painotetaan yksittäisten osakkaiden suurta valtaa osakkeensa hallitsemisessa, joka toki itselle sopii. Mutta ei tietty millä tahansa käytännön toteutuksella. Tässä tarkoittaen sitä, että yhtiön (osakkaiden summa) olisi suotavaa katsoa, että ulkoverhous pysyy ylhäällä.

[JP_Vette]

tietyn suuruusluokan tarjous (vain noin -15% pyynnistä)

Tarkoitat varmaan 15 % pyynnistä eikä -15 %? Jos kyseessä ei ole erinomainen sijainti jäätävällä omalla tontilla hienoine merinäköaloineen, niin ei varmaan tommosta sunkin tunnistamaa 70-luvun pommia kannata pohtia edes vitsillä. Asuntokauppa on ihan samaa paskaa kuin vanhan auton huollattaminen ummikkona. Siinä vain liikkuu tuhat kertaa isommat rahat.

Ja ei. Se uusikaan asunto ei tee automaattisesti autuaaksi. Siinä on samat ongelmat kuin vanhoissa, mutta pääsääntöisesti liikkuu vielä isommat rahat. Itselläni toki kokemusta on vain jälkimmäisestä, kun olen ymmärtänyt kiertää nuo 70-luvun tekeleet kaukaa jo siinä kohtaa, kun Etuoveen speksaan hakukriteerejä

[Henkka #2283]

^
Nyt oma asenne ei enää tunnu ihan niin kohtuuttomalta

Sehän tuossa on ja alustavasti koukuttanut, kun alkuperäisten speksien mukaan on aikansa parempaa tasoa. Mutta tosiaan, autoihin verrattuna varmaan kätensä kakkaanlyömisen asteelta jotain tämmöistä https://www.citroenorigins.fi/fi/cars/sm ulkoilmassa säilytettynä ja öljyt muistettaessa vaihdettuina.

[SuoTimo]

En ole ammattilainen tai aasiantuntija tms - mutta muutama hajatus:
Itse ajattelisin 70-luvun rivarin hyvin korkean riskin sijoituksena - siellä voi olla vanhoista osakkaista johtuvista syistä korjauksia tekemättä - eli halutaan säästää.

Itse asiassa en itse ostaisi rivaria, tai yhtiömuotoista omakoti-, pari- tai rivariasuntoa mistään hinnasta.

Isot 70 luvun ikkunat saattaa olla energiasyöppöjä - onko 2 vai 3 kerroksiset tms. Kirjoitit, että remppaa niissäkin riittää.

Kuntoluokka kertoo jo aika paljon - remppaa edessä mutta jos siihen varautuu, asennoituu ja siihen on mahdollisuus & budjettia niin ei välttämättä show-stopper.

Kylppärin rempassa otettava huomioon onko mitään tehty ennen - siellä voi muhia vaikka mitä, rakenteista riippuen. Ja että vaatii taloyhtiön luvan - tai jos isompaa muutosta niin jopa rakennusluvan. Sit näissä tulee aina ne näkemyserot (=riidat) mikä kuuluu taloyhtiölle ja mikä osakkaalle.

Mitään kattoremppaa ei saa muutamalla tonnilla jos edes postimerkkiä isompi asunto. Tai sitten tehdään jotain muuta kuin katemateriaalin vaihto.

Muuten annetaan ymmärtää, ettei isompia ole => tää olis mulle hälytys ja kävelisin pois, jos puhutaan 70-luvun rivarista.

Uima-allas olis ainakin mulle no-go. Altaalla on muitakin sfräärejä kuin koneiston kunto - esim kosteuden aiheuttamat ongelmat rakenteille.

Piilosokkeli + epämääräiset kaadot talosta poispäin ja salaojien hämäryys olisi ainakin mulle syy kävellä pois ja etsiä jotain muuta kohdetta. Tai sitten varautua isoon riitaan taloyhtiön kanssa & suureen budjettiin korjauksissa - koska tämä koskee koko tai suurinta osaa taloyhtiötä.

Jos tiiliä on irtoamispisteessä ulkoverhouksessa - se ei tietenkään kerro mitään positiivista.

Jne. tuota sun listaa kun lukee, niin itse kävelisin tuosta nopeesti pois - tai sitten varaisin aikaa riitoihin taloyhtiön kanssa - budjettia remppaan - budjettia taloyhtiön tuleville rempoille (tai likvidideettiä maksaa ne), sekä väistöasumuksen.

Äläkä luota siihen kuntotutkimukseen pätkääkään - maksoi sen sitten milläkin jakosuhteella kuka tahansa. Mun mielestä jos myyjällä on puhtaat jauhot pussissa ja myyntihousut jalassa, niin teettäisi siihen kuntohutkimuksen.

Ans ku mä arvaan - lisää:
- Sokkelissa jälkiä härmästä
- Tasakatto
- Hieno puutarhatontti jossa istutuksia / pensaita talon seinustalla
- Suurin osa / kaikki muista osakkaista alkuperäisiä omistajia
- Putkiremppa tekemättä
- Sähkö remppa tekemättä.
- Vuokratontti

Siis tuo vaatii täydellisen uudelleen rakentamisen - näkemättä vois sanoa, että talo matalaksi ja täydellisen uusi tilalle on halvempi - jos tuohon varautuu niin sit minusta melkein ok - muuten kävelisin pois. Tämä siis näkemättä kohdetta edes kuvissa - eli disclaimer siitä!

Ja jos välittäjä yhtään painostaa tms. niin sitten vasemmalle poistu...

[Henkka #2283]

Kiitos vaivannäöstä ja näkemyksistä

...
Isot 70 luvun ikkunat saattaa olla energiasyöppöjä - onko 2 vai 3 kerroksiset tms. Kirjoitit, että remppaa niissäkin riittää.
...
Kuntoluokka kertoo jo aika paljon - remppaa edessä mutta jos siihen varautuu, asennoituu ja siihen on mahdollisuus & budjettia niin ei välttämättä show-stopper.
...
Mitään kattoremppaa ei saa muutamalla tonnilla jos edes postimerkkiä isompi asunto. Tai sitten tehdään jotain muuta kuin katemateriaalin vaihto.
...
Piilosokkeli + epämääräiset kaadot talosta poispäin ja salaojien hämäryys olisi ainakin mulle syy kävellä pois ja etsiä jotain muuta kohdetta. Tai sitten varautua isoon riitaan taloyhtiön kanssa & suureen budjettiin korjauksissa - koska tämä koskee koko tai suurinta osaa taloyhtiötä.
...
Äläkä luota siihen kuntotutkimukseen pätkääkään - maksoi sen sitten milläkin jakosuhteella kuka tahansa. Mun mielestä jos myyjällä on puhtaat jauhot pussissa ja myyntihousut jalassa, niin teettäisi siihen kuntohutkimuksen.
...

Joitakin irtotietoja.

Ikkunat ovat yhtä päätyä ja kahta ruutua lukuun ottamatta modernit. Sekin tietty kertoo huonoa, että ovat muiden vaihtamisesta huolimatta vaihtamatta ollen vaihtokunnossa.

Remppoja on ajatuksissa hahmotellut heti ennen mahdollista käyttöönottoa tehtäviin sekä myöhemmin jakautuviin. Remontteihin olisi käytettävissä yli 100k, ei rajattomasti.

Kattorempan muutamaa tonnia perustellaan sillä, että huovat vaihdettaisiin. Mutta joo, tokko riittää välttämättä edes alkuun toi summa.

Piilosokkelijutuista löytyi kaivamalla tiedot valokuvilla, että on tehty muihin asuntoihin niiden aiempien isojen läpikäyntien yhteydessä.

Tuosta kuntotutkimuksesta, just noin.

Ans ku mä arvaan - lisää:
- Sokkelissa jälkiä härmästä
- Tasakatto
- Hieno puutarhatontti jossa istutuksia / pensaita talon seinustalla
- Suurin osa / kaikki muista osakkaista alkuperäisiä omistajia
- Putkiremppa tekemättä
- Sähkö remppa tekemättä.
- Vuokratontti

Järjestyksessä:
-Pitäisi päästä näkemään tarkemmin
-Ei ole
-Iso päätytontti ilman istutuksia / pensaita
-Kuulemma vaihtuneet...
-Putket uusittu 90-luvulla
-Sähköt uusittu 90-luvulla
-Oma tontti kallion laella isolla ja rauhallisella etu- ja takapihalla


Edellisten lisäksi/tilkkeeksi vielä jotain seikkoja, miksi tuossa on roikkunut näinkin pitkään:
-Kokonaisneliöt noin 200, iso olohuone, ei montaa pientä erillistä huonetta ylipäätään, iso autotalli
-Rauhallinen näkymiltään täysin yksityinen atriumpiha, päätyasunto
-Naapureista ei näkymää omalle pihalle/sisään
-Oma tontti, rajautuu luonnonsuojelualueeseen
-Kohtuulliset yhteydet pois ja takaisin
-Aikansa tyylipuhdas edustaja myös hyvällä tavalla


Se tässä ehkä enemmän kummastuttaa, että kun omassa todellisuudesta olen (siltä vahvasti tuntuu) tullut vastaan jo yli "järkevän" rajan, välittäjä/myyjä takertuu kokonaisuudessa pikkurahoihin ja jarruttelee perusasioiden selvittämistä.
Mutta joo, kait se on uskottava, että he odottavat helpompaa ostajaa.

[Lerssinen]

Jotenkin kuulostaa "juokse karkuun" tilanteelta, 70 luku ja rivari jossa rempat tekemättä piilosokkelilla

(pohjustan sen verran että olen ikäni ollut rakennusalalla ja joskus kengitin noita 70 luvun koppeja ihan työkseni).

Voihan se olla ehjäkin ja joskus on sitten tällaista lattian alla


Enkä halua pelotella mutta ilman RAKENTEITA AVAAVAA kuntotutkimusta en pistäis mihinkään mökkiin penniäkään.

[Cona]

Lähtökohtaisesti mitään ei kannata näkemättä ja tutkimatta teilata, mutta kyllähän nuo speksit haisee rahanmenolle ja potentiaalisille riidoille muiden osakkaiden kanssa. Pieni yhtiö on pahimmillaan juuri edellä mainittua säästöliekillä kitkuttelua ja kun pienet korjaukset muuttuu isoiksi on yhden osakkaan osuus kohtuuttoman iso.

Tällä hetkellä en uskaltaisi ostaa itse yhtään minkään luvun asuntoa. Esimerkkinä tutulla rosiskeissi 00-luvun kuntotarkastetusta, aiemmin päin hemmettiä korjatusta kosteusvahinkokohteesta, josta myyjä ei tiennyt "mitään".

Eli summa summarum, ne uudehkotkin kohteet voi olla jo perusrempan tai korjauksen tarpeessa. Yksistään ulkomaalaus puuverhotussa isommassa yhtiössä voi olla kymmenien tuhansien remontti jne.

[mestari]

luin puoleen väliin ja helpommalla pääse kun olet vielä terve kun unohdat ne piilosokkeli talot sekä muut 70 luvun kikotukset.

[Henkka #2283]

^,^^,^^^,

Kiitos hyvistä viesteistä ja näkökulmista

[mestari]

Taitaa se vaan olla niin jotta rossipohjaiseen taloon harvemmin nousee kosteutta betonin läpi.kun on se tuuletus. Ja niihin kuntotark. Suhtaudun ja eritt.kriittisesti.rakenteita avaamatta tehty on kuin silmät kiinni kirjoitettu proosa.

[9000CD23T]

Ostaja on tuttu...
https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000010082262.html

[mestari]

No oliko asiat noin kun tiedät

[9000CD23T]

Kyllä on asiat tuolla tolalla.